Montigny-lès-Metz (57)

Description

Rentabilité locative

La rentabilité locative en location longue durée meublée pour ce bien est de 5,1%, comparée à une moyenne de 4,3% au niveau national pour ce type de locations.

Les loyers mensuels moyens sur le maché en location meublée sont de 16,65 €/m², soit un loyer mensuel de 1 170,71 € pour ce bien. C’est ce loyer que nous avons pris pour le calcul de la rentabilité. Pour information le loyer « nu » pour ce bien serait de 900,54 €.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien neuf (hors parking) est de 3 770 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 70,30 m²) et, pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 591 € et 3 182 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 121 €.

L’écart de prix au m² de ce bien neuf (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 78%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 43% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La population a augmenté de 11% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
• Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud-est.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 13% contre 16% en moyenne nationale.
• La forte densité actuelle de logements sociaux ne favorisera pas la revente à terme du bien.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

• le taux de logements vacants (7,2% contre 7,3% au national)
• le poids des loyers dans les revenus des habitants (17% contre 17% en moyenne nationale)
• le taux de chômage sur cette zone (13%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
• le taux de cadres (5% contre 11% au niveau national)

Important à noter : il est possible de se protéger efficacement contre ce risque grâce à une Garantie de Loyer Impayé (GLI).

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La faible proportion de bacheliers et de cadres en local reflète un environnement populaire.

Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 22%).

Par ailleurs, le taux de logements sociaux est de 50%, à comparer à 15% sur l'ensemble du territoire.