Paris 11e Arrondissement (75)

Description

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien est de 9 935 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 26,00 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 13 072 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 6 834 € et 13 431 € sur cette zone, avec un prix moyen de 9 438 €.

Le prix au m² en pleine propriété de ce bien est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien en pleine propriété par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 39%, alors que l’écart moyen entre tous les biens Nue Propriete et l’ancien est de 59% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens de cette fiscalité actuellement en vente.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 22% contre 16% en moyenne nationale.
• La population a augmenté de 3,4% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
• Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud-ouest.
• Situé en étage élevé, au 4ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 10 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 833 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (29 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.

Votre rentabilité locative brute serait alors de 2,9%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 76%.

L’usufruit est confié à l’organisme suivant : HADES PATRIMOINE.

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (39% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

tax_performance

L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.

Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 762 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 339 868 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 76%.

Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (10 ans) :

Location

Prêt

Fiscalité

Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 95 085 €

L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 2,8% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1205 lots en nue propriété que nous recensons.