Saint-Germain-en-Laye (78)

Description

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien est de 7 910 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 53,10 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 12 169 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 5 777 € et 8 365 € sur cette zone, avec un prix moyen de 7 299 €.

L’écart de prix au m² de ce bien en pleine propriété (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 67%, alors que l’écart moyen entre tous les biens Nue Propriete et l’ancien est de 60% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens de cette fiscalité actuellement en vente.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

• Situé en étage élevé, au 4ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

D'autres critères jouent également, mais de manière moins importante, et viennent atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 14% contre 16% en moyenne nationale.
• La population a baissé de 11% sur 5 ans sur cette zone.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 17 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 1 291 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (21 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.

Votre rentabilité locative brute serait alors de 2,5%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 65%.

L’usufruit est confié à l’organisme suivant : IN'LI.

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des adultes ayant le bac (61% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre) ainsi que la part des cadres dans les actifs (25% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) sur cette zone sont fortes, reflétant un environnement plutôt aisé.

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

tax_performance

L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.

Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 1 108 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 627 692 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 65%.

Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (17 ans) :

Location

Prêt

Fiscalité

Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 313 270 €

L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 2,9% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1208 lots en nue propriété que nous recensons.