Sausset-les-Pins (13)
De T2 à T4 De 42m2 à 78m2
De 195 000 € à 390 000 €
TVA 20%
Livraison
NC
Disponibilité
8 logements
Fiscalité
Nue propriété
Description
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 4 203 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 73,76 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 6 091 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 3 140 € et 6 281 € sur cette zone, avec un prix moyen de 4 187 €.
Le prix au m² en pleine propriété de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.
Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 45%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 61% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.
Facilité à la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :
- La population a augmenté de 2,5% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 8,2% contre 16% en moyenne nationale.
rental_profitability_post_consolidation
Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 16 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 1 626 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (19 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.
Votre rentabilité locative brute serait alors de 4,5%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,6% au niveau national sur les biens neufs.
Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 69%.
L’usufruit est confié à l’organisme suivant : CDC Habitat.
Attractivité du quartier
Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.
La part des cadres dans les actifs sur cette zone (11% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.
Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.
tax_performance
L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.
Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 1 409 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 431 884 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 69%.
Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (16 ans) :
Location
Montant | Détail | |
---|---|---|
Taxe foncière | 22 541 € | Payée par l'usufruitier |
Frais de gestion locative | 20 287 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
Assurances loyer impayé | 4 057 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
Charges de copropriété | 8 115 € | A la charge de l'usufruitier |
Prêt
Montant | Détail | |
---|---|---|
Intérêts de prêt immobilier | 81 402 € | Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également |
Frais de garantie | 1 339 € | Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également |
Fiscalité
Montant | Détail | |
---|---|---|
Frais de notaire | 3 347 € | Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également |
Impôts sur loyers | 63 836 € | Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier) |
IFI | 34 551 € | Montant du bien non soumis à l'IFI |
Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 239 475 €
L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,5% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,4% sur la totalité des 1430 lots en nue propriété que nous recensons.
Les + de la résidence
Parking
Terrasse
Balcon
Où se situe le logement
Sausset-les-Pins (13), France
Dispositifs
Nue propriété