LE SOLAIRE
LE SOLAIRE

Caluire-et-Cuire (69)

Uniquement T2 De 40m2 à 44m2

De 196 875 € à 201 915 €

TVA 20%

Livraison

3ème trim 2025

Disponibilité

4 logements

Fiscalité

Nue propriété

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    Description

    Potentiel de plus-value

    Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 4 197 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 48,11 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 6 662 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 969 € et 5 658 € sur cette zone, avec un prix moyen de 4 003 €.

    L’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 66%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 41% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

    Facilité à la revente

    La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

    Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

    • La population a augmenté de 2,7% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
    • Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable est.
    • Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

    Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

    • La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 9,4% contre 15% en moyenne nationale.

    rental_profitability_post_consolidation

    Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 15 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 715 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (13 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.

    Votre rentabilité locative brute serait alors de 2,9%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.

    Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 63%.

    L’usufruit est confié à l’organisme suivant : In’Li Aura.

    Attractivité du quartier

    Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

    La part des adultes ayant le bac (62% contre 50% en national où sont présents des biens à vendre) ainsi que la part des cadres dans les actifs (14% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) sur cette zone sont fortes, reflétant un environnement plutôt aisé.

    Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

    tax_performance

    L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.

    Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 625 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 295 000 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 63%.

    Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (15 ans) :

    Montant Détail
    Location Taxe foncière 9 381 € Payée par l'usufruitier
    Frais de gestion locative 8 443 € La location est prise en charge par l'usufruitier
    Assurances loyer impayé 1 689 € La location est prise en charge par l'usufruitier
    Charges de copropriété 3 377 € A la charge de l'usufruitier
    Prêt Intérêts de prêt immobilier 62 216 € Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également
    Frais de garantie 1 092 € Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également
    Fiscalité Frais de notaire 2 729 € Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également
    Impôts sur loyers 26 568 € Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier)
    IFI 22 125 € Montant du bien non soumis à l'IFI
    Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement 137 620 €

    L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,1% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1282 lots en nue propriété que nous recensons.

    Les + de la résidence

    Parking

    Terrasse

    Balcon

    Où se situe le logement

    Caluire-et-Cuire (69), France

    Dispositifs

    Nue propriété

    Logements disponibles dans la résidence

    4 lots disponibles

    Type

    Surface

    Étage

    Extérieur

    Parking

    Exposition

    Prix

    Contact

    Typeappartement

    Surface40m2

    ÉtageÉtage 2

    ExtérieurNon

    ParkingOui

    ExpositionNE

    Prix199 710 €

    + de détails

    Typeappartement

    Surface44m2

    ÉtageÉtage 3

    Extérieur7m2

    ParkingOui

    ExpositionN, E

    Prix201 915 €

    + de détails

    Typeappartement

    Surface41m2

    ÉtageÉtage 2

    Extérieur7m2

    ParkingOui

    ExpositionSW

    Prix196 875 €

    + de détails

    Typeappartement

    Surface40m2

    ÉtageÉtage 1

    ExtérieurNon

    ParkingOui

    ExpositionNE

    Prix198 820 €

    + de détails

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